Connaissez-vous la différence entre une copropriété verticale et horizontale? Si vous envisagez d'acheter en copropriété, cette distinction n'est pas qu'une question de vocabulaire. Elle change concrètement ce que couvre l'assurance du syndicat et à quoi sert le fonds de prévoyance.
Les deux formes concernent uniquement les copropriétés divises, séparées entre parties privatives et communes. La différence tient à la disposition des unités : superposées dans une copropriété verticale, côte à côte dans une copropriété horizontale. Voici ce qui les distingue vraiment, et pourquoi ça compte avant d'acheter.
En bref
- La distinction ne s'applique qu'aux copropriétés divises (parties privatives et communes).
- La copropriété verticale est composée d'unités superposées, comme dans une tour d'habitation. C'est la forme la plus courante.
- La copropriété horizontale prend la forme de maisons, de pavillons ou d'unités côte à côte sur un terrain commun. Vous possédez votre habitation, mais le terrain est une partie commune.
- Les deux sont régies par le Code civil (déclaration de copropriété, syndicat, assemblées obligatoires).
- Les vraies différences sont pratiques. En copropriété horizontale, l'assurance du syndicat couvre souvent seulement les parties communes, et le fonds de prévoyance sert au terrain et aux infrastructures, pas à l'enveloppe de votre bâtiment.
Qu’est-ce qu’une copropriété verticale?
Vous convoitez un appartement situé dans une tour d’habitation? Vous deviendrez l’heureux propriétaire d’un condo d’une copropriété verticale. En effet, dans ce type d’immeuble, les parties communes et les unités privatives sont réparties sur la hauteur du bâtiment, les unes par-dessus les autres.
Il s’agit d’ailleurs du type le plus courant, auquel on pense immédiatement lorsqu’il est question de copropriété. Mais il n’est pas le seul!
Qu’est-ce qu’une copropriété horizontale?
Dans une copropriété horizontale, un terrain commun est segmenté en différentes zones de jouissance. Elle est constituée par un ensemble de maisons, de bâtiments ou de pavillons disposés côte à côte, sur un plan horizontal.
Par exemple, il est possible d’être en copropriété divise horizontale si vous achetez une maison jumelée ou en rangée construite sur le même terrain que d’autres habitations. Ainsi, les propriétaires possèdent leur maison, mais pas le terrain sur lequel elle est bâtie.
Plus concrètement, les habitations sont considérées comme les parties privatives, alors que le terrain et toute installation qui s’y retrouve (terrains de jeux, piscine, éclairage, voirie, équipement sportif, etc.) font office de parties communes. Il peut même arriver que certains stationnements soient collectifs ou que certaines zones (ex. : la cour) soient à usage restreint.
Copropriété horizontale : des droits et des obligations différents?
Bien que la copropriété horizontale se distingue de la copropriété verticale en ce qui concerne la disposition des unités, qu’en est-il des droits et obligations des résidents? Sont-ils semblables à ceux d’un condo traditionnel ou comportent-ils également quelques divergences?
À ce sujet, survolons plus en détail quatre éléments :
- La déclaration de copropriété ;
- Le syndicat ;
- Le fonds de prévoyance ;
- Et les couvertures d’assurance.
La déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété est un document obligatoire pour toute copropriété divise. Et la copropriété horizontale ne fait pas exception! Ce contrat notarié établit les règles de vie et d’administration. Tous les résidents se doivent de la respecter, faute de quoi ils peuvent s’exposer à des sanctions.
Rappelons ici que ce document comporte trois sections distinctes, soit :
- L’acte constitutif de copropriété ;
- Le règlement de l’immeuble ;
- L’état descriptif des fractions.
Évidemment, la déclaration doit être rédigée de manière à tenir compte des particularités de chaque copropriété et des caractéristiques qui lui sont propres.
Le syndicat des copropriétaires
Il n’y a également aucune différence en ce qui concerne la présence d’un syndicat de copropriété. La loi impose ainsi la création d’un conseil d’administration, de même que la tenue d’assemblées de copropriétaires.
Bref, en matière de droit, la copropriété horizontale ne dispose pas de législation ni ne statut particulier. Elle est régie par les mêmes règles que la copropriété verticale, prévues dans le Code civil du Québec.
Les couvertures d’assurance
Comme dans une copropriété verticale, le syndicat d’une copropriété horizontale a l’obligation de souscrire à une couverture d’assurance. Celle-ci protège :
- Les parties communes (ex. : escaliers et couloirs pour une copropriété verticale, terrain et voirie pour une copropriété horizontale) ;
- La responsabilité civile du syndicat.
Dans une copropriété verticale, cette assurance peut aussi offrir une protection pour le bâtiment des parties privatives, telles que les murs ou les planchers. Toutefois, dans une copropriété horizontale, l’assurance du syndicat ne couvre généralement que les parties communes. Les copropriétaires doivent donc redoubler de prudence et obtenir une assurance pour leur partie privative et leurs biens. En cas contraire, ils pourraient subir de graves conséquences financières lors d’un sinistre.
Le fonds de prévoyance
Puisque les parties communes d’une copropriété horizontale ne sont pas les mêmes que dans une copropriété verticale, le fonds de prévoyance ne servira pas exactement aux mêmes fins.
Par exemple, l’argent accumulé ne pourra pas être utilisé pour remplacer les fenêtres ou la toiture des bâtiments (à moins que celui-ci soit inclus des zones communes). Chaque copropriétaire est responsable de sa maison, c’est-à-dire son unité d’habitation privative. Si des travaux doivent être effectués sur l’enveloppe de l’immeuble, c’est à lui seul de s’en charger.
Le fonds de prévoyance servira plutôt aux réparations majeures visant le terrain, les tuyaux d’égout, la voirie et tout autre équipement issu des parties communes.
Copropriété verticale et horizontale : le comparatif
Voici un tableau pour vous permettre de comparer côte à côte les différences entre les deux types de copropriété.
| Critère | Copropriété verticale | Copropriété horizontale |
|---|---|---|
| Disposition des unités | Superposées, les unes au-dessus des autres | Côte à côte, sur un plan horizontal |
| Exemples typiques | Tour d'habitation, immeuble à condos | Maisons jumelées, en rangée ou pavillons sur un terrain commun |
| Ce que vous possédez | Votre unité privative dans le bâtiment | Votre habitation, mais pas le terrain |
| Parties communes | Escaliers, couloirs, halls, toiture, structure | Terrain, voirie, éclairage, piscine, équipements, stationnements collectifs |
| Cadre légal | Code civil du Québec (aucune différence) | Code civil du Québec (aucune différence) |
| Documents et gestion | Déclaration de copropriété, syndicat et assemblées obligatoires | Déclaration de copropriété, syndicat et assemblées obligatoires |
| Assurance du syndicat | Couvre les parties communes, sa responsabilité civile et souvent le bâtiment des parties privatives (murs, planchers) | Couvre généralement seulement les parties communes |
| Responsabilité de l'enveloppe (toiture, fenêtres, murs) | Le syndicat | Chaque copropriétaire, pour sa propre habitation |
| Rôle du fonds de prévoyance | Réparations majeures du bâtiment et des parties communes | Réparations majeures du terrain, de la voirie, des égouts et des équipements communs |
| Plan cadastral | Vertical (lots superposés) | Horizontal (lots contigus) |
Copropriétés divises et plan cadastral
Comme il en a été question dans notre article Copropriété : quel est le rôle de l’arpenteur-géomètre, l’intervention de l’arpenteur-géomètre est obligatoire lors de la création d’une copropriété divise, qu’elle soit verticale ou horizontale. C’est cet expert qui a pour rôle d’établir le plan cadastral de la copropriété.
Selon le type de copropriété, il devra adapter son plan de cadastre pour refléter la réalité des parties privatives et communes. Ainsi, le plan cadastral peut lui aussi être horizontal (lorsque les lots sont contigus) ou vertical (lorsque les lots sont superposés).
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